Как взыскать неустойку с застройщика по долевому участию

Ситуации, когда участники договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве не могут получить вовремя положенное им жилье, в нашей стране стали обычным делом.

Просрочки сдачи застройщиками объектов зачастую составляют не только месячные периоды, но и достигают нескольких лет. Бывает так, что они вовсе не сдаются.

Многие дольщики в поисках разрешения таких вопросов узнают о возможности взыскания с застройщика, нарушившего обязательства по ДДУ в отношении срока сдачи квартир, неустойки. Она предусмотрена российским законодательством и является мерой ответственности для строительных компаний.

В 2017 году защита прав дольщиков и взыскание, положенных им по закону денег осуществляется по обновленному законодательству. Актуальность данной статьи состоит в рассмотрении порядка расчета и получения выплат, а также возможных вариантов борьбы с застройщиками, не желающими отвечать за свои нарушения, на основе последних изменений закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», действующего с 2004 года, и практики, применяемой судами при разрешении споров.

Общий алгоритм взыскания

Получить с застройщика, просрочившего сдачу жилого дома, неустойку можно в следующем порядке:

  • сделать ему предложение о добровольной выплате причитающейся суммы;
  • при отказе, игнорирования - разрешить дело в судебной инстанции.

Внимание! Сразу идти в суд рано. Необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок разрешения вопроса.

Прежде, чем писать застройщику претензию, рассчитайте сумму неустойки, которая подлежит выплате за нарушение условий ДДУ.

Порядок расчета суммы неустойки

Для определения суммы выплаты используйте формулу, представленную в законе № 214 (пункт 2 статьи 6):

Н = Цд * ставка рефинансирования/300 * 2 * Дп,

где Н – сумма положенной по закону неустойки;

Цд – цена договора;

Дп – число просроченных дней.

Просроченным периодом является промежуток времени, истекший с момента плановой сдачи здания (по условиям договора) до оформления передаточного акта по квартире.

Пример определения размера неустойки по ДДУ

Период просрочки с 01.07.2016г. по 27.04.2017г.

Цена договора – 1 884 308,00 рублей.

№ п/п Период просрочки Ставка рефинансирования Кол-во дней просрочки Расчет неустойка Сумма неустойки
1. С 01.07.2016г. по 18.09.2016г 10,5% 80 1 884 308,00 рублей * 80 * 2 * 1/300 * 10,5% = 105 521,25
2. С 19.09.2016г. по 26.03.2017г. 10% 189 1 884 308,00 руб. * 189 * 2 * 1/300 * 10% = 237 422,81
3 С 27.03.12017г. по 27.04.2017г. 9,75% 32 1 884 308,00 руб. * 32 * 2 * 1/300 * 9,75% = 39 193,61

Внимание! С 2017 года внесено существенное новшество в ФЗ № 214: при отказе дольщика от подписания передаточного акта, он утрачивает право на возмещение неустойки. Поэтому, если акт передачи объекта вы еще не подписывали, не стоит отказываться от него, когда застройщик предоставит его.

как юрист по ДДУ поможет получить неустойку

Что еще можно возместить?

Помимо неустойки в соответствии со ст. 10 ФЗ № 214 застройщик обязан возместить дольщику все убытки, связанные к примеру, с затратами на аренду помещения для проживания во время просрочки сдачи квартиры.

Если мирно решить вопрос о возмещении неустойки и убытков не удастся, то при обращении в суд дольщик понесет и другие расходы:

  • оплату государственной пошлины;
  • адвокатское вознаграждение и др.

После удовлетворения исковых требований все эти попутные затраты также можно возместить. Такое право дольщику предоставлено ГПК (ст. 98, ст. 100).

Подсчитав размер неустойки и понесенных убытков (если они имеются), пора готовить претензию.

Внесудебное взыскание

Самостоятельное истребование от застройщика выплаты производится путем представления ему претензии. Общий алгоритм действий следующий:

  1. Составьте письменно предложение об оплате положенной по закону неустойки, указав конкретную заранее рассчитанную сумму и необходимый срок ее уплаты. Если имеются убытки, понесенные по вине просрочки сдачи квартиры, их также необходимо отразить в претензии. Также, сразу укажите реквизиты своего банковского счета, куда застройщик сможет перечислить деньги.
  2. Соберите подтверждающую документацию:
    • копию ДДУ;
    • копию паспорта дольщика;
    • копии платежных документов, свидетельствующих об уплате цены ДДУ.
  3. Направьте претензию с приложениями застройщику. Сделать это лучше через отделение почты. Отправьте ценное письмо с описью вложений, сохранив квитанцию на оказание почтовых услуг. Для ускорения процесса можно отнести документы лично в офис застройщика. При их сдаче обязательно возьмите расписку о получении или попросите сделать об этом отметку на копии претензии, которая останется у вас в качестве подтверждения о предложении выплаты неустойки в добровольном порядке.

Внимание! В отметке должна быть подпись руководителя, представляющего компанию-застройщика или иного ответственного лица и дата принятия претензии.

Если в течение времени, указанного дольщиком в претензии (как правило, 10 дней), деньги не перечислены, то пора смело начинать подготовку к разбирательству через суд.

Взыскание через суд

Застройщик, получая претензию, обычно, не торопится выполнять заявленные требования. Это не удивительно. За годовую просрочку набегает сумма до 30% цены ДДУ, выплаченной дольщиком. Именно поэтому взыскивать неустойку за просроченную сдачу жилья приходится через суд.

Успешному и быстрому взысканию выплаты со строительной компании, нарушившей сроки сдачи здания в эксплуатацию, способствует следование профессиональным рекомендациям опытных юристов.

Шаг первый: составьте иск и дополнительные документы

Содержание иска не сильно отличается от претензии, направляемой застройщику с требованием о выплате неустойки. Основная разница заключается в двух моментах:

  • иное оформление;
  • возможно добавление требования о возмещении морального ущерба.

Обязательные реквизиты и сведения искового заявления определены статьей 131 ГК РФ. В нем необходимо отразить:

  • название суда, куда будет подан иск;
  • ФИО дольщика (истца), место его проживания или те же данные представителя (адвоката);
  • название компании-застройщика (ответчика), его юридический адрес;
  • перечисление нарушенных прав;
  • изложение требований дольщика и оснований для них;
  • доказательства;
  • цена иска (расчет и итоговая сумма, подлежащая взысканию);
  • cсылка на норматино-правовые документы;
  • список приложений.

Внимание! В состав приложений к заявлению следует включить ранее направляемое ответчику предложение об уплате неустойки, уведомление о вручении или документ с отметкой о его принятии, ответное письмо застройщика (при его наличии), квитанцию, полученную при уплате госпошлины (ст. 132 ГК

Выбор суда зависит от размера неустойки. Такое правило установлено ГПК РФ. Если она в пределах 50 тысяч рублей, исковое заявление нужно нести в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29).

Шаг второй: примите участие в судебном процессе

Сумма неустойки, заявленная участником ДДУ, может быть занижена судом в результате установления ее несоразмерности произошедшим последствиям допущенного строительной компанией нарушения договорных обязательств.

Такое уменьшение возможно только по заявлению застройщика, если он сможет его мотивировать. В учет принимаются:

  • степень исполнения ответчиком своих обязательств перед истцом;
  • реальной суммы причиненного ущерба;
  • иных обстоятельств, которые заслуживают внимания суда.

Для достижения положительного исхода дела обязательно воспользуйтесь квалифицированной помощью профессионального юриста. Затраты на его услуги возмещает виновная сторона спора. Это предусмотрено ГПК в части 1 статьи 100.

Третий шаг: возбуждайте исполнение судебного решения

Получив исполнительный лист, когда решение суда вступит в силу, составьте заявление о его исполнении и подайте вместе с листом судебным приставам. Внимание! Исполнительный лист можно представить в банковское учреждение, где имеется счет застройщика.

Чем может ответить застройщик?

На первый взгляд все кажется легко достижимым. Однако, застройщики неспроста отказываются от добровольных выплат и усердно сопротивляются в суде. Разберемся, что может предпринять ответчик.

Составление одностороннего акта передачи объекта

Обычно застройщики делают следующее. Время между выдачей разрешения для ввода здания в эксплуатацию до его сдачи дольщикам достаточно длительно. Когда застройщик получил такое разрешение, он рассылает дольщикам уведомления об окончании застройки и необходимости дольщиков обратиться в его офис для оформления акта передачи квартиры.

При посещении офиса участнику ДДУ сообщается об ошибочной отправке документального сообщения и неготовности дома к сдаче. Дольщику ничего не остается, как развернуться и уйти.

Что делает застройщик?

Он составляет акт передачи объекта договора долевого участия в одностороннем порядке. Такое право ему дает закон. Согласно пункту 6 статьи 8 ФЗ № 214 если спустя два месяца с момента отправки дольщику уведомления акт передачи не подписан обеими сторонами, то застройщик делает это один.

В ходе разбирательства при предъявлении такого документа суды часто склоняются к правоте застройщиков, исчисляя просроченное время и сумму выплат неустойки по дате составления одностороннего акта. Число просроченных дней может сократиться в десятки раз.

Как защититься?

Главное правило – документальная фиксация всех происходящих процессов с помощью письменных актов, видео- и аудиозаписей. При получении уведомления об окончании строительства, следует сразу обратиться к застройщику и подать письменное заявление о подписании акта с проставлением отметки и даты о его принятии.

При отказе от принятия заявления нужно отправить его почтой. Это важно сделать ценным письмом, чтобы получить уведомление о получении и иметь опись вложений. Еще лучше будет найти других дольщиков и оформить совместный акт о случившемся событии: уведомления разосланы, а дом не сдается.

Имеются и другие варианты отстаивания прав и интересов дольщиков. Опытные юристы всегда найдут способ победы над недобросовестным застройщиком.

Применение статьи 333

Норма ГК РФ гласит о следующем: если размер неустойки явно несоизмерим с наступившими последствиями допущенного строительной компанией нарушения, суд имеет право снизить его.

Такая ситуация является самой трудной в спорах по долевой застройке. Получая заявления о необходимости применения 333-й статьи, суды часто склоняются к аргументации застройщиков. Ссылаются они обычно на явно чрезмерное завышение суммы, если она превышает 100 тысяч рублей.

В результате, при фактической неустойке около миллиона рублей взыскиваются денежные средства в десятки раз меньшие, чем предусмотрены законом.

Как быть дольщику?

Если вы настроены на получение всей положенной суммы неустойки, готовьтесь к длительному процессу по всех судебных инстанциях, вплоть до Верховного суда. Законодательство регулярно меняется.

С 2015 года судами применяется обновленная практика. В соответствии с ней применять статью 333 в делах о защите прав потребителей разрешается в исключительных ситуациях и при определенных условиях: заявление ответчика должно быть обязательно мотивированным, т.е. с приведением конкретных мотивов, допускающих снижение суммы.

Обязанность по доказыванию исключительности ситуации и явного завышения неустойки возлагается теперь именно на застройщиков. В большинстве случаев они сделать это затрудняются, не имея достаточных доказательств.

Подведем итоги. Содержание иска о взыскании неустойки в связи с просрочкой даты передачи объекта по ДДУ может включать несколько требований:

  1. Выплату самой неустойки, предусмотренной законом.
  2. Возмещение морального ущерба.
  3. Компенсацию убытков и дополнительных затрат, понесенных в результате нарушений (арендных, судебных и пр.).

Защитить права вполне реально, имея необходимую доказательную базу и знания законов. Поэтому не опускайте рук, обращайтесь к опытным адвокатам и возвращайте свои деньги.

Компания DMS-pravo всегда рада помочь в вам, о консультации юриста по ДДУ можно прочитать по ссылке, наша консультация бесплатна! Процесс оказания услуги по взысканию неустойки.

Остались вопросы?
бесплатная консультация
Юридические услуги
Наш адрес:
Москва, ул. Шкулева, д. 13/25, стр. 3.
8 (495) 215-10-29
info@dms-pravo.ru
Комментировать